Edilizia in crisi. E non si riprenderà presto

L’anno che si è appena chiuso ha segnato una crisi profonda delle compravendite immobiliari, che da circa 805.000 del precedente anno 2007 sono scese a 650.000 del 2008 con una flessione di circa il 20%, come risulta da un’indagine condotta dal Corriere della Sera. Contemporaneamente scendono i prezzi delle case, che, tuttavia, non subiscono un crollo, ma le vendite sono estremamente fredde anche se l’Euribor è sceso in modo talmente rilevante da raggiungere i minimi storici – anche se i tassi dei mutui variabili non fanno altrettanto – e le erogazioni avvengono in modo limitatissimo.
Sempre il Corriere, poi, ha rilevato che nell’ultimo semestre si è verificata una riduzione dei prezzi nelle grandi città come Milano e Roma – rispettivamente del 5% e 4% - determinata in gran parte da una flessione notevole della capacità di acquisto della fascia media e bassa che si è andata ulteriormente aggravando. Ciò ha provocato, quindi, grosse difficoltà al mercato delle abitazioni poste nelle zone secondarie e/o periferiche. A poco serve a modificare questo trend negativo il fatto che rimanga una richiesta discreta nelle vie principali e per un certo livello di case.
In conseguenza di ciò, si sono, ovviamente, allungati i tempi di vendita (dai sei agli otto mesi) e non è raro che i venditori che non hanno la necessità impellente di realizzare preferiscono rimandare a tempi migliori per evitare di doverlo cedere ad un prezzo notevolmente inferiore a quanto pensato o sperato.
E, se nel nostro paese a seguito della grande diffusione della proprietà edilizia è impensabile un crollo verticale - che si è invece verificato in altri stati dove l’eccesso di offerta ha dato il via ad una vera e propria caduta del mercato immobiliare con conseguenze gravissime per l’intera economia di nazione solidissime fino a quel momento – la situazione non è in ogni caso per niente allegra, in quanto si viene a trovare in difficoltà un settore trainante e determinante per investimenti e sviluppo.
Anche le difficoltà legate alla crescita- che sembrava incontrollabile- dei tassi sui mutui, si sono piano piano ridotte. Così, appare ormai improbabile la possibilità che il mercato sia sconvolto dalla presenza di un’offerta fuori misura di abitazioni poste in vendita da mutuatari non più in grado di far fronte al pagamento delle rate essendo, quindi, costretti a rinunciare al bene casa. Non si è verificata, cioè, la drammatica – e da qualcuno paventata – lievitazione delle insolvenze in conseguenza dell’aumento incontrollato ed incontrollabile delle rate sui mutui variabili, che avevano portato migliaia di famiglie a paventare di dover cedere l’abitazione o vedersela sotto esecuzione da parte della banca.
Una preoccupazione aggiuntiva per il mercato immobiliare è quella che scaturisce dalla scelta – o necessità – degli istituti di credito di erogare i mutui solo in presenza di un reddito solido e garantito da parte dei richiedenti per cui, ovviamente, si provocherà, nonostante assicurazioni delle banche e/o promesse governative, un' ulteriore contrazione della richiesta di abitazioni nelle zone periferiche, o comunque nelle zone di minor pregio, a tutto vantaggio delle locazioni che infatti hanno ripreso vigore ed hanno registrato aumenti già rilevanti nei contratti stipulati e registrati.
Non sono buone le prospettive per l’anno appena iniziato, visto ch,e le previsioni di recessione – sia dei singoli settori che in generale - il livello ancora alto dei valori degli immobili e, come abbiamo visto, l’estrema prudenza delle banche nella concessione del credito impediranno ad una consistente fascia di possibili acquirenti di non affrontare la spesa ed attendere tempi migliori, così come chi avrebbe liquidità da investire preferisce stare alla finestra in attesa di un’ulteriore contrazione dei prezzi.
Non a caso studi effettuati da esperti del settore prevedono che i prezzi scendano ancora dal 3 al 5% nelle zone periferiche delle grandi città (con Milano in posizione peggiore) mentre per quanto riguarda gli hinterland le previsioni peggiori si verificherebbero a Genova (-7%) o Palermo (-6%). Ma è probabile che chi avrebbe possibilità di acquistare attenda ulteriori ribassi.
Viene da pensare che il mercato delle locazioni avrà un ulteriore sviluppo e che siano ormai maturi i tempi, se vogliamo veramente aiutare chi ha bisogno e non riesce più ad arrivare alla fine del mese, per pensare seriamente ad agevolare e calmierare gli affitti con l’introduzione della cedolare secca sui redditi da locazione. Eppure, l'importanza di questo provvedimento non sembra così difficile da comprendere.