La notizia riportata su tutti i giornali e che ha avuto ampia attenzione anche in radio e televisione è indubbiamente di quelle veramente agghiaccianti. Un amministratore di condominio (che svolgeva la propria attività a Roma) è stato ucciso – sembra da una famiglia di rumeni – quando si è presentato presso la loro abitazione per incassare somme dovute per oneri condominiali (o come riportato da alcuni giornali per canone di locazione).
Lasciando ad altri più preparati che si occupano in modo specifico dei rapporti e fenomeni sociali un’analisi approfondita di questo aspetto della vicenda, preme in tale sede esaminare l’evento rapportandolo agli aspetti più prettamente legati alla nostra categoria professionale. Le variazioni inter-venute all’interno degli edifici, sia per la composizione multietnica - da una parte - che per le conseguenze della grave crisi economica che si riflette in modo drammatico nel condominio – dall’altra – richiede una presa di coscienza degli amministratori ed un loro allineamento alle nuove necessità.
E’ evidente che ormai il condominio – con esclusione degli edifici di lusso dove per ovvi motivi è più difficile constatare la presenza di cittadini stranieri - ha assunto una veste completamente diversa. Quest’ultima richiede, anche da parte degli amministratori, l’assunzione di nuove e più complesse responsabilità, nonché la capacità di governare fenomeni mai affrontati prima, usanze diverse e svariate culture cercando di farle convivere all’interno di una realtà, quella del condominio, già molto complessa da sempre.
Dovrebbe, per la verità, intervenire anche la politica, mediante una revisione delle norme che regolano la vita in condominio ormai obsolete e molto lontane dalle nuove necessità sociali ed economiche. Ma sperare in una riforma sembra un’utopia visto che ormai da anni giacciono in parlamento più disegni di legge riguardanti il condominio ma senza alcun esito positivo!
Ma c’è un aspetto ulteriore che la vicenda porta alla nostra attenzione e che gli amministratori – in modo particolare quelli che agiscono come la vittima di questo delitto – dovrebbero assolutamente tenere in considerazione, ed è quella dell’opportunità o meno di riscuotere le quote dovute dai singoli condomini direttamente presso le loro abitazioni. Riterremmo che ciascun amministratore dovrebbe comprendere che questo metodo, oltre a rappresentare un vulnus per la tutela della privacy (si pensi agli altri condomini che possono sentire la richiesta di pagamento e quindi venire a conoscenza della morosità degli altri proprietari), crea non poche difficoltà psicologiche per coloro che potrebbero essere in difficoltà nell’evadere la richiesta, magari per una semplice mancanza di liquidità. Esistono strumenti giuridici per agire nel modo giusto nei confronti dei morosi assumendosi la responsabilità di attuarli a tutela non solo dell’interesse di tutti i condomini, ma anche per salvaguardare quella professionalità richiesta a chi opera in un settore che, come vediamo da queste poche righe, ha una complessità notevole.
Ci permettiamo di rivolgere alla famiglia di questo sfortunato collega la solidarietà di tutti gli amministratori di condominio iscritti al Registro Amministratori di Confedilizia e ci auguriamo che questa tragica vicenda possa spronare la classe politica ad affrontare il problema della riforma del condominio e di questa categoria di professionisti ancora oggi non riconosciuta.
giovedì 26 febbraio 2009
martedì 24 febbraio 2009
Parliamo ancora di amministratori di condominio
Nello scorso numero avevo affrontato il problema, di grande attualità, della necessità di giungere ad un codice etico e morale che dovrebbe sovrintendere ad un tipo di attività – quella dell'amministratore- che prevede la gestione di soldi altrui e, con essi, condizioni personali di varia natura.
Ritorno ora a parlare di questa professione prendendo spunto da un articolo di Maria Rita Parsi apparso sul quotidiano “La Nazione” a titolo “la sorpresa di Luigi: un lavoro perduto e il nido famigliare ritrovato” nel quale esamina il difficile rapporto un figlio ed il padre che, guarda caso, svolgeva il lavoro di amministratore di condominio.
La storia per la dolcezza dell’argomento trattato – il rapporto padre-figlio spesso difficile e contrastato - meriterebbe di essere raccontata per intero, ma ovviamente (augurandomi tuttavia che i lettori di queste brevi righe abbiamo avuto la fortuna di leggerla) ciò non è possibile. Pertanto, mi limito a riprenderne alcuni passaggi, decisamente eloquenti per chi non consideri la nostra professione solamente un modo di guadagnare soldi, qualche volta in modo anche scorretto se non disonesto.
Questo figlio, che aveva interpretato la figura del padre in modo del tutto negativo (“quel padre era un vero problema. Un uomo leale, coraggioso, lavoratore. Ma così rompiballe e puntiglioso che avrebbe fatto perdere la pazienza a tutti i santi. E poi competitivo e guascone. E, naturalmente, fascista”) perde il proprio lavoro e trova difficoltà a trovarne un altro, pur con la laurea in architettura, si vede costretto a chiedere al padre un aiuto per riuscire ad avere un nuovo impiego. In breve il genitore – assolutamente non infierendo e non facendo pesare la situazione – dice al figlio “se vuoi, c’è il mio lavoro. Io sono stanco di fare i conti e posso insegnarti a fare il contabile. I condominii aumentano e i disonesti che gli amministrano, pure. Io mi sono fatto la fama d’essere, perché lo sono!, un uomo onesto……………”.
Dopo molte perplessità – frutto anche di questo rapporto contrastato e difficile – il figlio accetta ed inizia con il padre questa attività “in giro per la città a fare riunioni, ad ascoltare persone, a fare i conti, a tirare somme, a riscuotere i quattrini….”. E qui il figlio si accorge che il padre , ben lungi dall’essere un fascista, era al contrario “umano, sapeva ascoltare, intervenire al momento opportuno, essere fermo, negoziare, imporsi senza darlo a vedere” e che inoltre “era un amministratore coi fiocchi che alla realtà delle cose sapeva dare ciò che essa richiedeva per radicassi nel giardino di ogni esistenza famigliare. Era quella la civiltà dei piccoli nidi, dei microcosmi famigliari della quale mai la politica dei grandi poteri si faceva carico di pensare ma che costituiva la fertile sostanza del paese”. E non solo trova un lavoro, ma, soprattutto, un padre e la famiglia.
Quali parole più giuste potrebbero essere dedicate a chi svolge da molti anni questa professione con la stessa sensibilità ed amore contenute nell’articolo di Maria Rita Parsi? Inevitabilmente, rende orgogliosi riconoscersi (anche solo in parte) nella figura di questo amministratore, della sua etica e moralità. Un ringraziamento, dunque, all'autrice, alla sua frequente attenzione al piccolo mondo del condominio e a un modo di intendere un mestiere al di là dello scorretto accumulo di denaro, quale molti lo interpretano.
Ritorno ora a parlare di questa professione prendendo spunto da un articolo di Maria Rita Parsi apparso sul quotidiano “La Nazione” a titolo “la sorpresa di Luigi: un lavoro perduto e il nido famigliare ritrovato” nel quale esamina il difficile rapporto un figlio ed il padre che, guarda caso, svolgeva il lavoro di amministratore di condominio.
La storia per la dolcezza dell’argomento trattato – il rapporto padre-figlio spesso difficile e contrastato - meriterebbe di essere raccontata per intero, ma ovviamente (augurandomi tuttavia che i lettori di queste brevi righe abbiamo avuto la fortuna di leggerla) ciò non è possibile. Pertanto, mi limito a riprenderne alcuni passaggi, decisamente eloquenti per chi non consideri la nostra professione solamente un modo di guadagnare soldi, qualche volta in modo anche scorretto se non disonesto.
Questo figlio, che aveva interpretato la figura del padre in modo del tutto negativo (“quel padre era un vero problema. Un uomo leale, coraggioso, lavoratore. Ma così rompiballe e puntiglioso che avrebbe fatto perdere la pazienza a tutti i santi. E poi competitivo e guascone. E, naturalmente, fascista”) perde il proprio lavoro e trova difficoltà a trovarne un altro, pur con la laurea in architettura, si vede costretto a chiedere al padre un aiuto per riuscire ad avere un nuovo impiego. In breve il genitore – assolutamente non infierendo e non facendo pesare la situazione – dice al figlio “se vuoi, c’è il mio lavoro. Io sono stanco di fare i conti e posso insegnarti a fare il contabile. I condominii aumentano e i disonesti che gli amministrano, pure. Io mi sono fatto la fama d’essere, perché lo sono!, un uomo onesto……………”.
Dopo molte perplessità – frutto anche di questo rapporto contrastato e difficile – il figlio accetta ed inizia con il padre questa attività “in giro per la città a fare riunioni, ad ascoltare persone, a fare i conti, a tirare somme, a riscuotere i quattrini….”. E qui il figlio si accorge che il padre , ben lungi dall’essere un fascista, era al contrario “umano, sapeva ascoltare, intervenire al momento opportuno, essere fermo, negoziare, imporsi senza darlo a vedere” e che inoltre “era un amministratore coi fiocchi che alla realtà delle cose sapeva dare ciò che essa richiedeva per radicassi nel giardino di ogni esistenza famigliare. Era quella la civiltà dei piccoli nidi, dei microcosmi famigliari della quale mai la politica dei grandi poteri si faceva carico di pensare ma che costituiva la fertile sostanza del paese”. E non solo trova un lavoro, ma, soprattutto, un padre e la famiglia.
Quali parole più giuste potrebbero essere dedicate a chi svolge da molti anni questa professione con la stessa sensibilità ed amore contenute nell’articolo di Maria Rita Parsi? Inevitabilmente, rende orgogliosi riconoscersi (anche solo in parte) nella figura di questo amministratore, della sua etica e moralità. Un ringraziamento, dunque, all'autrice, alla sua frequente attenzione al piccolo mondo del condominio e a un modo di intendere un mestiere al di là dello scorretto accumulo di denaro, quale molti lo interpretano.
giovedì 12 febbraio 2009
Gli amministratori di condominio. Tra etica e morale
Puntuali come l’alternarsi delle stagioni appaiono sugli organi di informazione notizie di amministratori di condominio che hanno pensato bene - anzi, male - di togliere il disturbo portandosi via la cassa oppure lasciando una mole notevole di debiti, avendo usato le risorse dei condomini per uso personale. Non di rado e per non dire spesso o sempre, famiglie che già devono subire i morsi di una situazione economica difficilissima (non a caso i livelli di morosità si sono particolarmente dilatati nell’ultimo anno toccando percentuali molto alte) sono costrette a pagare due volte oneri condominiali già versati all’amministratore e che insieme a quest’ultimo hanno preso il volo.
Purtroppo, anche se fortunatamente casi del genere sono pochi in confronto al grande numero di amministratori che operano in modo corretto, l’enfasi e lo spazio che viene dato a queste notizie da parte dei media porta l’opinione pubblica, particolarmente colpita da questo genere di informazioni, a fare di tutta l’erba un fascio accomunando nella disonestà, o nella migliore delle ipotesi nel sospetto, tutta una categoria che non meriterebbe simili ingiurie.
Vorrei ricordare ai nostri lettori che ci troviamo di fronte ad un professionista del tutto “sui generis”, in quanto svolge un’attività che non ha uguali fra quelle consuete, riferite ad un settore specifico e non ad un ampio spettro di ambiti come quella dell’amministratore di condominio. Si spazia, nel nostro caso, dal tecnico al giuridico, dal sociale fino allo psicologico, qualora siano da affrontare i problemi derivanti dai rapporti interpersonali all’interno degli edifici. Senza considerare, e sarebbe uno degli aspetti di maggior valenza e spessore, la possibilità di rappresentare con il proprio lavoro un valido strumento di collaborazione con la pubblica amministrazione ed in particolare con gli enti locali.
Non è un caso che in Germania i condomini, e di conseguenza gli amministratori, siano da tempo un punto di riferimento importantissimo per le politiche di smaltimento rifiuti e la raccolta differenziata o per la soluzione del grosso problema degli asili nido, tramite strutture condominiali appositamente create con la collaborazione ed il contributo dell’ente pubblico.
Una visione forse avveniristica, almeno per il nostro paese ed in qualche modo difficile da far comprendere alla maggior parte degli amministratori che ancora oggi, purtroppo, continuano a vedere la loro professione esclusivamente in funzione della redditività. E mentre ciò accade, viene lasciata da parte quella che sarebbe la parte più stimolante di un lavoro, sicuramente difficile e pesante, che tuttavia permetterebbe di assumere un’importanza cruciale nella vita sociale del condominio e non solo. Indubbiamente, questo modo limitato di interpretare la propria professione da parte degli amministratori è stato il motivo principale della scarsa considerazione nei loro confronti da parte della politica e dell’assoluta discriminazione dell’ente condominio, in attesa di una necessaria riforma da moltissimi anni.
Purtroppo, anche se fortunatamente casi del genere sono pochi in confronto al grande numero di amministratori che operano in modo corretto, l’enfasi e lo spazio che viene dato a queste notizie da parte dei media porta l’opinione pubblica, particolarmente colpita da questo genere di informazioni, a fare di tutta l’erba un fascio accomunando nella disonestà, o nella migliore delle ipotesi nel sospetto, tutta una categoria che non meriterebbe simili ingiurie.
Vorrei ricordare ai nostri lettori che ci troviamo di fronte ad un professionista del tutto “sui generis”, in quanto svolge un’attività che non ha uguali fra quelle consuete, riferite ad un settore specifico e non ad un ampio spettro di ambiti come quella dell’amministratore di condominio. Si spazia, nel nostro caso, dal tecnico al giuridico, dal sociale fino allo psicologico, qualora siano da affrontare i problemi derivanti dai rapporti interpersonali all’interno degli edifici. Senza considerare, e sarebbe uno degli aspetti di maggior valenza e spessore, la possibilità di rappresentare con il proprio lavoro un valido strumento di collaborazione con la pubblica amministrazione ed in particolare con gli enti locali.
Non è un caso che in Germania i condomini, e di conseguenza gli amministratori, siano da tempo un punto di riferimento importantissimo per le politiche di smaltimento rifiuti e la raccolta differenziata o per la soluzione del grosso problema degli asili nido, tramite strutture condominiali appositamente create con la collaborazione ed il contributo dell’ente pubblico.
Una visione forse avveniristica, almeno per il nostro paese ed in qualche modo difficile da far comprendere alla maggior parte degli amministratori che ancora oggi, purtroppo, continuano a vedere la loro professione esclusivamente in funzione della redditività. E mentre ciò accade, viene lasciata da parte quella che sarebbe la parte più stimolante di un lavoro, sicuramente difficile e pesante, che tuttavia permetterebbe di assumere un’importanza cruciale nella vita sociale del condominio e non solo. Indubbiamente, questo modo limitato di interpretare la propria professione da parte degli amministratori è stato il motivo principale della scarsa considerazione nei loro confronti da parte della politica e dell’assoluta discriminazione dell’ente condominio, in attesa di una necessaria riforma da moltissimi anni.
giovedì 5 febbraio 2009
Contrordine. Sarà rimborsato il canone di depurazione! Rimborso diretto senza domanda di richiesta per gli anni precedenti
Come nelle migliori favole si potrebbe concludere con “….e furono rimborsati tutti, felici, contenti e senza domanda!”. Questo è l’esito (si spera) della vicenda relativa alla restituzione dei canoni di depurazione a quei cittadini che l’avevano pagata in bolletta pur non godendo del servizio, o avendolo anche temporaneamente sospeso. La sentenza della Corte Costituzionale che ha stablito quanto appena descritto, è intervenuta a fare giustizia di un’assurda iniquità, peraltro prevista dalla Legge Galli, che consentiva agli enti di gestione del servizio di approvvigionamento idrico di applicare questa maggiorazione – il canone di depurazione appunto – anche in caso di mancanza dell’impianto od essendo lo stesso non funzionante.
L’Assessore regionale Marco Betti ha infatti chiarito, in risposta ad un’interrogazione del capogruppo UDC Marco Carraresi, che non ci sarà bisogno di fare domande in quanto saranno le società di gestione, su indicazione degli ATO, a rimborsare direttamente alle famiglie le cifre pagate per canoni relativi alla depurazione anche in mancanza degli stessi rispettando, appunto, la sentenza della Corte Costituzionale.
La questione del mancato rimborso diretto ma legato alla presentazione di un’istanza era stato da noi sollevato nello scorso numero di Metropoli Day in un editoriale. Qui, oltre ad esprimere perplessità per la decisione del Presidente di ATO 3 di vincolare la restituzione di quanto legittimamente dovuto agli interessati solo dietro richiesta, ci chiedevamo come mai si paventasse la mancanza di risorse per far fronte alla restituzione di quanto percepito in più quando, sulla base della legge Galli (prima richiamata), le somme versate dai cittadini per canone di depurazione sarebbero dovute confluire in un apposito fondo volto alla realizzazione degli impianti.
Quello che non sapevamo – nessuno aveva fornito un dato preciso – era l’ammontare di questo “tesoretto” che è stato chiarito dall’ANEA – associazione delle autorità e degli enti di ambito – la quale ha indicato in circa 20 milioni di euro all’anno il mancato introito dei gestori della Toscana con una incidenza del 7% circa dell’ammontare complessivo del fatturato annuo. Ed allora, il conto (ovviamente orientativo) è presto fatto: se sono 10 anni di canoni impropriamente percepiti – sulla base della sentenza della Corte Costituzionale – si tratterebbe della somma complessiva, di tutto rispetto, di circa 200.000 euro. Sarebbero, tanto per capirci meglio, 400 mld. delle vecchie lirette , che, a nostro modesto parere, avrebbero permesso di costruire i depuratori od almeno avviare concretamente i lavori. Perché non è stato fatto? E perché questa somma non è più nella disponibilità degli enti se la legge Galli stabiliva che le somme percepite avrebbero dovuto essere accantonate con quella finalità? Ci piacerebbe molto saperlo vista la preoccupazione del Presidente dell’ATO 3 che non sapeva dove reperire le risorse.
L’Assessore regionale Marco Betti ha infatti chiarito, in risposta ad un’interrogazione del capogruppo UDC Marco Carraresi, che non ci sarà bisogno di fare domande in quanto saranno le società di gestione, su indicazione degli ATO, a rimborsare direttamente alle famiglie le cifre pagate per canoni relativi alla depurazione anche in mancanza degli stessi rispettando, appunto, la sentenza della Corte Costituzionale.
La questione del mancato rimborso diretto ma legato alla presentazione di un’istanza era stato da noi sollevato nello scorso numero di Metropoli Day in un editoriale. Qui, oltre ad esprimere perplessità per la decisione del Presidente di ATO 3 di vincolare la restituzione di quanto legittimamente dovuto agli interessati solo dietro richiesta, ci chiedevamo come mai si paventasse la mancanza di risorse per far fronte alla restituzione di quanto percepito in più quando, sulla base della legge Galli (prima richiamata), le somme versate dai cittadini per canone di depurazione sarebbero dovute confluire in un apposito fondo volto alla realizzazione degli impianti.
Quello che non sapevamo – nessuno aveva fornito un dato preciso – era l’ammontare di questo “tesoretto” che è stato chiarito dall’ANEA – associazione delle autorità e degli enti di ambito – la quale ha indicato in circa 20 milioni di euro all’anno il mancato introito dei gestori della Toscana con una incidenza del 7% circa dell’ammontare complessivo del fatturato annuo. Ed allora, il conto (ovviamente orientativo) è presto fatto: se sono 10 anni di canoni impropriamente percepiti – sulla base della sentenza della Corte Costituzionale – si tratterebbe della somma complessiva, di tutto rispetto, di circa 200.000 euro. Sarebbero, tanto per capirci meglio, 400 mld. delle vecchie lirette , che, a nostro modesto parere, avrebbero permesso di costruire i depuratori od almeno avviare concretamente i lavori. Perché non è stato fatto? E perché questa somma non è più nella disponibilità degli enti se la legge Galli stabiliva che le somme percepite avrebbero dovuto essere accantonate con quella finalità? Ci piacerebbe molto saperlo vista la preoccupazione del Presidente dell’ATO 3 che non sapeva dove reperire le risorse.
Edilizia in crisi. E non si riprenderà presto
L’anno che si è appena chiuso ha segnato una crisi profonda delle compravendite immobiliari, che da circa 805.000 del precedente anno 2007 sono scese a 650.000 del 2008 con una flessione di circa il 20%, come risulta da un’indagine condotta dal Corriere della Sera. Contemporaneamente scendono i prezzi delle case, che, tuttavia, non subiscono un crollo, ma le vendite sono estremamente fredde anche se l’Euribor è sceso in modo talmente rilevante da raggiungere i minimi storici – anche se i tassi dei mutui variabili non fanno altrettanto – e le erogazioni avvengono in modo limitatissimo.
Sempre il Corriere, poi, ha rilevato che nell’ultimo semestre si è verificata una riduzione dei prezzi nelle grandi città come Milano e Roma – rispettivamente del 5% e 4% - determinata in gran parte da una flessione notevole della capacità di acquisto della fascia media e bassa che si è andata ulteriormente aggravando. Ciò ha provocato, quindi, grosse difficoltà al mercato delle abitazioni poste nelle zone secondarie e/o periferiche. A poco serve a modificare questo trend negativo il fatto che rimanga una richiesta discreta nelle vie principali e per un certo livello di case.
In conseguenza di ciò, si sono, ovviamente, allungati i tempi di vendita (dai sei agli otto mesi) e non è raro che i venditori che non hanno la necessità impellente di realizzare preferiscono rimandare a tempi migliori per evitare di doverlo cedere ad un prezzo notevolmente inferiore a quanto pensato o sperato.
E, se nel nostro paese a seguito della grande diffusione della proprietà edilizia è impensabile un crollo verticale - che si è invece verificato in altri stati dove l’eccesso di offerta ha dato il via ad una vera e propria caduta del mercato immobiliare con conseguenze gravissime per l’intera economia di nazione solidissime fino a quel momento – la situazione non è in ogni caso per niente allegra, in quanto si viene a trovare in difficoltà un settore trainante e determinante per investimenti e sviluppo.
Anche le difficoltà legate alla crescita- che sembrava incontrollabile- dei tassi sui mutui, si sono piano piano ridotte. Così, appare ormai improbabile la possibilità che il mercato sia sconvolto dalla presenza di un’offerta fuori misura di abitazioni poste in vendita da mutuatari non più in grado di far fronte al pagamento delle rate essendo, quindi, costretti a rinunciare al bene casa. Non si è verificata, cioè, la drammatica – e da qualcuno paventata – lievitazione delle insolvenze in conseguenza dell’aumento incontrollato ed incontrollabile delle rate sui mutui variabili, che avevano portato migliaia di famiglie a paventare di dover cedere l’abitazione o vedersela sotto esecuzione da parte della banca.
Una preoccupazione aggiuntiva per il mercato immobiliare è quella che scaturisce dalla scelta – o necessità – degli istituti di credito di erogare i mutui solo in presenza di un reddito solido e garantito da parte dei richiedenti per cui, ovviamente, si provocherà, nonostante assicurazioni delle banche e/o promesse governative, un' ulteriore contrazione della richiesta di abitazioni nelle zone periferiche, o comunque nelle zone di minor pregio, a tutto vantaggio delle locazioni che infatti hanno ripreso vigore ed hanno registrato aumenti già rilevanti nei contratti stipulati e registrati.
Non sono buone le prospettive per l’anno appena iniziato, visto ch,e le previsioni di recessione – sia dei singoli settori che in generale - il livello ancora alto dei valori degli immobili e, come abbiamo visto, l’estrema prudenza delle banche nella concessione del credito impediranno ad una consistente fascia di possibili acquirenti di non affrontare la spesa ed attendere tempi migliori, così come chi avrebbe liquidità da investire preferisce stare alla finestra in attesa di un’ulteriore contrazione dei prezzi.
Non a caso studi effettuati da esperti del settore prevedono che i prezzi scendano ancora dal 3 al 5% nelle zone periferiche delle grandi città (con Milano in posizione peggiore) mentre per quanto riguarda gli hinterland le previsioni peggiori si verificherebbero a Genova (-7%) o Palermo (-6%). Ma è probabile che chi avrebbe possibilità di acquistare attenda ulteriori ribassi.
Viene da pensare che il mercato delle locazioni avrà un ulteriore sviluppo e che siano ormai maturi i tempi, se vogliamo veramente aiutare chi ha bisogno e non riesce più ad arrivare alla fine del mese, per pensare seriamente ad agevolare e calmierare gli affitti con l’introduzione della cedolare secca sui redditi da locazione. Eppure, l'importanza di questo provvedimento non sembra così difficile da comprendere.
Sempre il Corriere, poi, ha rilevato che nell’ultimo semestre si è verificata una riduzione dei prezzi nelle grandi città come Milano e Roma – rispettivamente del 5% e 4% - determinata in gran parte da una flessione notevole della capacità di acquisto della fascia media e bassa che si è andata ulteriormente aggravando. Ciò ha provocato, quindi, grosse difficoltà al mercato delle abitazioni poste nelle zone secondarie e/o periferiche. A poco serve a modificare questo trend negativo il fatto che rimanga una richiesta discreta nelle vie principali e per un certo livello di case.
In conseguenza di ciò, si sono, ovviamente, allungati i tempi di vendita (dai sei agli otto mesi) e non è raro che i venditori che non hanno la necessità impellente di realizzare preferiscono rimandare a tempi migliori per evitare di doverlo cedere ad un prezzo notevolmente inferiore a quanto pensato o sperato.
E, se nel nostro paese a seguito della grande diffusione della proprietà edilizia è impensabile un crollo verticale - che si è invece verificato in altri stati dove l’eccesso di offerta ha dato il via ad una vera e propria caduta del mercato immobiliare con conseguenze gravissime per l’intera economia di nazione solidissime fino a quel momento – la situazione non è in ogni caso per niente allegra, in quanto si viene a trovare in difficoltà un settore trainante e determinante per investimenti e sviluppo.
Anche le difficoltà legate alla crescita- che sembrava incontrollabile- dei tassi sui mutui, si sono piano piano ridotte. Così, appare ormai improbabile la possibilità che il mercato sia sconvolto dalla presenza di un’offerta fuori misura di abitazioni poste in vendita da mutuatari non più in grado di far fronte al pagamento delle rate essendo, quindi, costretti a rinunciare al bene casa. Non si è verificata, cioè, la drammatica – e da qualcuno paventata – lievitazione delle insolvenze in conseguenza dell’aumento incontrollato ed incontrollabile delle rate sui mutui variabili, che avevano portato migliaia di famiglie a paventare di dover cedere l’abitazione o vedersela sotto esecuzione da parte della banca.
Una preoccupazione aggiuntiva per il mercato immobiliare è quella che scaturisce dalla scelta – o necessità – degli istituti di credito di erogare i mutui solo in presenza di un reddito solido e garantito da parte dei richiedenti per cui, ovviamente, si provocherà, nonostante assicurazioni delle banche e/o promesse governative, un' ulteriore contrazione della richiesta di abitazioni nelle zone periferiche, o comunque nelle zone di minor pregio, a tutto vantaggio delle locazioni che infatti hanno ripreso vigore ed hanno registrato aumenti già rilevanti nei contratti stipulati e registrati.
Non sono buone le prospettive per l’anno appena iniziato, visto ch,e le previsioni di recessione – sia dei singoli settori che in generale - il livello ancora alto dei valori degli immobili e, come abbiamo visto, l’estrema prudenza delle banche nella concessione del credito impediranno ad una consistente fascia di possibili acquirenti di non affrontare la spesa ed attendere tempi migliori, così come chi avrebbe liquidità da investire preferisce stare alla finestra in attesa di un’ulteriore contrazione dei prezzi.
Non a caso studi effettuati da esperti del settore prevedono che i prezzi scendano ancora dal 3 al 5% nelle zone periferiche delle grandi città (con Milano in posizione peggiore) mentre per quanto riguarda gli hinterland le previsioni peggiori si verificherebbero a Genova (-7%) o Palermo (-6%). Ma è probabile che chi avrebbe possibilità di acquistare attenda ulteriori ribassi.
Viene da pensare che il mercato delle locazioni avrà un ulteriore sviluppo e che siano ormai maturi i tempi, se vogliamo veramente aiutare chi ha bisogno e non riesce più ad arrivare alla fine del mese, per pensare seriamente ad agevolare e calmierare gli affitti con l’introduzione della cedolare secca sui redditi da locazione. Eppure, l'importanza di questo provvedimento non sembra così difficile da comprendere.
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