Non sempre siamo stati teneri con gli enti locali, né abbiamo fatto sconti per la Provincia di Firenze, intervenendo in modo critico quando i provvedimenti o le decisioni assunte erano contrastanti, a nostro parere, con gli interessi degli iscritti a Confedilizia, in particolare e con quelli dei proprietari di case in generale.
Questa volta, a dimostrazione della correttezza e coerenza dell’operato dell’Associazione, dobbiamo rivolgere un plauso ed un riconoscimento proprio all'Ente provinciale, che, sicuramente fra le poche in Italia se non l'unica, si appresta ad erogare dei contributi a fondo perduto per gli interventi di contabilizzazione del calore negli edifici in condominio dotati di impianto termico centralizzato. Finalmente un'Istituzione che ha compreso l’importanza di questo tipo di soluzione tecnica che, praticamente, consente di realizzare una sorta di impianto autonomo evitando gli sprechi tipici degli immobili in condominio il cui riscaldamento centralizzato funziona a “ruota libera” e cioè senza alcuna possibilità di limitazione delle temperature nei vari ambienti delle singole unità immobiliari. Per questo motivo, oltre alla mancanza di un vero e proprio bilanciamento delle superfici radianti nei singoli appartamenti, assistiamo spesso nella stagione invernale al fenomeno ingiustificabile di finestre aperte e, logicamente, impianti in funzione con sprechi enormi di risorse economiche che, peraltro, vanno a carico dell’intera comunità condominiale.
Si è capito da parte della Provincia che questo semplice e relativamente poco costoso sistema avrebbe consentito di eliminare questi inconvenienti, portando ad un generale abbassamento dei consumi e ad una riduzione delle emissioni nell’atmosfera, oltre a contribuire a migliorare le condizioni ambientali. Un aiuto economico ed un incentivo tesi a favorire – verrebbe da dire finalmente – la riduzione degli sprechi- e del malcostume, aggiungiamo noi- nella gestione degli impianti di riscaldamento centralizzati con risultati che in alcune realtà già realizzate sono andati oltre le più rosee previsioni arrivando ad una riduzione dei consumi di oltre il 23%.
Spiace dover rilevare che analoga sensibilità non sia stata dimostrata dal Governo, il quale ha riconosciuto per questa tipologia di intervento gli incentivi fiscali con la detrazione del 55% della spesa sostenuta (anziché del 36% vigenti per le ristrutturazioni) finalizzati al contenimento energetico solo nel caso possa essere dimostrato almeno un valore percentuale minimo conseguente alla realizzazione. Evidentemente, ciò richiederebbe ulteriori spese tecniche che di fatto rendono nullo o lo limitano considerevolmente l’ulteriore beneficio dell’aliquota superiore di detrazione.
Eppure sembra facilmente comprensibile, anche ad un profano della materia, che a fronte di una spesa contenuta (nell’ordine di circa 900 euro per un appartamento con sei radiatori) per la realizzazione della contabilizzazione del calore si ottiene un risultato apprezzabile e significativo sia in termini della riduzione dei consumi che della tutela ambientale. Per questo rivolgiamo un sincero apprezzamento per l’iniziativa della Provincia di Firenze che, ci auguriamo, sia riproposta anche per gli anni successivi.
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venerdì 17 luglio 2009
venerdì 1 maggio 2009
L’assicurazione degli immobili per le calamità naturali
Il tragico terremoto che ha colpito l’Aquila e parte della sua provincia ha riaperto le discussioni sull’eventualità di obbligare i proprietari di case a provvedere alla stipula di una polizza contro le calamità naturali (terremoti, alluvioni, frane, etc.). La questione viene riproposta tutte le volte che si verificano casi eclatanti come è stato quest’ultimo sisma, causa non solo di gravissimi lutti, ma di danni enormi alle costruzioni – pubbliche e private – sia quelle più vecchie che quelle di recente o recentissima edificazione.
Ovviamente in questa sede non vogliamo esaminare le responsabilità, certamente notevoli e che saranno chiarite dalle indagini della magistratura, di coloro i quali non hanno rispettato le norme antisismiche che pure esistevano (in particolare in zone ad alto rischio sismico come nel caso dell’Aquila e di gran parte del suo territorio provinciale) ma sottolineare la contraddittorietà di un provvedimento che, se attuato, rappresenterebbe un modo semplicistico di risolvere un problema senza valutarne le problematiche generali e le implicazioni di un’applicazione generalizzata.
Infatti l’obbligatorietà della polizza assicurativa, per avere la possibilità di ottenere un risultato pratico come la copertura di una percentuale non marginale del valore dell’immobile distrutto o danneggiato dall’evento calamitoso, non potrebbe che essere riferita a tutti i proprietari – ovviamente ci preoccupiamo della piccola proprietà rappresentata da quei cittadini che con enormi sacrifici sono riusciti ad avere una propria abitazione - indipendentemente dal grado di rischio della zona ove l’abitazione è costruita e, di conseguenza, con un premio non correlato al rischio effettivo e cioè non proporzionale alla possibilità che un evento accada. Questo perché nel caso in cui fosse valutato il grado di rischiosità ci troveremmo in presenza di polizze molto basse e, al contrario, di altre molto alte ove si volesse contare su una somma da liquidare piuttosto consistente.
Da non trascurare poi la questione relativa agli eventi di tipo alluvionale che vedono già i proprietari di casa soggetti al pagamento della “tassa” dei Consorzi di bonifica ai quali dovrebbe essere demandato il compito di evitare il verificarsi di danni a beni e cose dei cittadini ad eccezione, ovviamente, dei casi veramente eccezionali perché spesso sono considerati tali anche quelli che rientrano nella normalità ma capaci di provocare tragedie per l’incuria e la mancanza di interventi da parte degli enti preposti e responsabili della conservazione di fiumi e corsi d’acqua minori.
Come si può ben comprendere ci troviamo di fronte ad un provvedimento che presenta non poche problematiche, per cui sarebbe opportuno che venisse valutato con la massima attenzione al fine di evitare la possibilità di ricorsi da parte dei proprietari – e delle loro associazioni – per un’eventuale obbligatorietà della polizza al solo fine di fare cassa e senza tenere conto delle particolarità – solo marginalmente – evidenziate in queste brevi righe.
Non sarebbe male se il governo ritenesse opportuno concordare l’istituzione della polizza assicurativa anti-calamità in sintonia con le associazioni dei consumatori e quelle della proprietà edilizia. Certamente sarebbe un modo di attuare, nell’eventualità che questa poi fosse l’intenzione, un provvedimento serio, condiviso e quindi accettabile.
Ovviamente in questa sede non vogliamo esaminare le responsabilità, certamente notevoli e che saranno chiarite dalle indagini della magistratura, di coloro i quali non hanno rispettato le norme antisismiche che pure esistevano (in particolare in zone ad alto rischio sismico come nel caso dell’Aquila e di gran parte del suo territorio provinciale) ma sottolineare la contraddittorietà di un provvedimento che, se attuato, rappresenterebbe un modo semplicistico di risolvere un problema senza valutarne le problematiche generali e le implicazioni di un’applicazione generalizzata.
Infatti l’obbligatorietà della polizza assicurativa, per avere la possibilità di ottenere un risultato pratico come la copertura di una percentuale non marginale del valore dell’immobile distrutto o danneggiato dall’evento calamitoso, non potrebbe che essere riferita a tutti i proprietari – ovviamente ci preoccupiamo della piccola proprietà rappresentata da quei cittadini che con enormi sacrifici sono riusciti ad avere una propria abitazione - indipendentemente dal grado di rischio della zona ove l’abitazione è costruita e, di conseguenza, con un premio non correlato al rischio effettivo e cioè non proporzionale alla possibilità che un evento accada. Questo perché nel caso in cui fosse valutato il grado di rischiosità ci troveremmo in presenza di polizze molto basse e, al contrario, di altre molto alte ove si volesse contare su una somma da liquidare piuttosto consistente.
Da non trascurare poi la questione relativa agli eventi di tipo alluvionale che vedono già i proprietari di casa soggetti al pagamento della “tassa” dei Consorzi di bonifica ai quali dovrebbe essere demandato il compito di evitare il verificarsi di danni a beni e cose dei cittadini ad eccezione, ovviamente, dei casi veramente eccezionali perché spesso sono considerati tali anche quelli che rientrano nella normalità ma capaci di provocare tragedie per l’incuria e la mancanza di interventi da parte degli enti preposti e responsabili della conservazione di fiumi e corsi d’acqua minori.
Come si può ben comprendere ci troviamo di fronte ad un provvedimento che presenta non poche problematiche, per cui sarebbe opportuno che venisse valutato con la massima attenzione al fine di evitare la possibilità di ricorsi da parte dei proprietari – e delle loro associazioni – per un’eventuale obbligatorietà della polizza al solo fine di fare cassa e senza tenere conto delle particolarità – solo marginalmente – evidenziate in queste brevi righe.
Non sarebbe male se il governo ritenesse opportuno concordare l’istituzione della polizza assicurativa anti-calamità in sintonia con le associazioni dei consumatori e quelle della proprietà edilizia. Certamente sarebbe un modo di attuare, nell’eventualità che questa poi fosse l’intenzione, un provvedimento serio, condiviso e quindi accettabile.
giovedì 5 febbraio 2009
Edilizia in crisi. E non si riprenderà presto
L’anno che si è appena chiuso ha segnato una crisi profonda delle compravendite immobiliari, che da circa 805.000 del precedente anno 2007 sono scese a 650.000 del 2008 con una flessione di circa il 20%, come risulta da un’indagine condotta dal Corriere della Sera. Contemporaneamente scendono i prezzi delle case, che, tuttavia, non subiscono un crollo, ma le vendite sono estremamente fredde anche se l’Euribor è sceso in modo talmente rilevante da raggiungere i minimi storici – anche se i tassi dei mutui variabili non fanno altrettanto – e le erogazioni avvengono in modo limitatissimo.
Sempre il Corriere, poi, ha rilevato che nell’ultimo semestre si è verificata una riduzione dei prezzi nelle grandi città come Milano e Roma – rispettivamente del 5% e 4% - determinata in gran parte da una flessione notevole della capacità di acquisto della fascia media e bassa che si è andata ulteriormente aggravando. Ciò ha provocato, quindi, grosse difficoltà al mercato delle abitazioni poste nelle zone secondarie e/o periferiche. A poco serve a modificare questo trend negativo il fatto che rimanga una richiesta discreta nelle vie principali e per un certo livello di case.
In conseguenza di ciò, si sono, ovviamente, allungati i tempi di vendita (dai sei agli otto mesi) e non è raro che i venditori che non hanno la necessità impellente di realizzare preferiscono rimandare a tempi migliori per evitare di doverlo cedere ad un prezzo notevolmente inferiore a quanto pensato o sperato.
E, se nel nostro paese a seguito della grande diffusione della proprietà edilizia è impensabile un crollo verticale - che si è invece verificato in altri stati dove l’eccesso di offerta ha dato il via ad una vera e propria caduta del mercato immobiliare con conseguenze gravissime per l’intera economia di nazione solidissime fino a quel momento – la situazione non è in ogni caso per niente allegra, in quanto si viene a trovare in difficoltà un settore trainante e determinante per investimenti e sviluppo.
Anche le difficoltà legate alla crescita- che sembrava incontrollabile- dei tassi sui mutui, si sono piano piano ridotte. Così, appare ormai improbabile la possibilità che il mercato sia sconvolto dalla presenza di un’offerta fuori misura di abitazioni poste in vendita da mutuatari non più in grado di far fronte al pagamento delle rate essendo, quindi, costretti a rinunciare al bene casa. Non si è verificata, cioè, la drammatica – e da qualcuno paventata – lievitazione delle insolvenze in conseguenza dell’aumento incontrollato ed incontrollabile delle rate sui mutui variabili, che avevano portato migliaia di famiglie a paventare di dover cedere l’abitazione o vedersela sotto esecuzione da parte della banca.
Una preoccupazione aggiuntiva per il mercato immobiliare è quella che scaturisce dalla scelta – o necessità – degli istituti di credito di erogare i mutui solo in presenza di un reddito solido e garantito da parte dei richiedenti per cui, ovviamente, si provocherà, nonostante assicurazioni delle banche e/o promesse governative, un' ulteriore contrazione della richiesta di abitazioni nelle zone periferiche, o comunque nelle zone di minor pregio, a tutto vantaggio delle locazioni che infatti hanno ripreso vigore ed hanno registrato aumenti già rilevanti nei contratti stipulati e registrati.
Non sono buone le prospettive per l’anno appena iniziato, visto ch,e le previsioni di recessione – sia dei singoli settori che in generale - il livello ancora alto dei valori degli immobili e, come abbiamo visto, l’estrema prudenza delle banche nella concessione del credito impediranno ad una consistente fascia di possibili acquirenti di non affrontare la spesa ed attendere tempi migliori, così come chi avrebbe liquidità da investire preferisce stare alla finestra in attesa di un’ulteriore contrazione dei prezzi.
Non a caso studi effettuati da esperti del settore prevedono che i prezzi scendano ancora dal 3 al 5% nelle zone periferiche delle grandi città (con Milano in posizione peggiore) mentre per quanto riguarda gli hinterland le previsioni peggiori si verificherebbero a Genova (-7%) o Palermo (-6%). Ma è probabile che chi avrebbe possibilità di acquistare attenda ulteriori ribassi.
Viene da pensare che il mercato delle locazioni avrà un ulteriore sviluppo e che siano ormai maturi i tempi, se vogliamo veramente aiutare chi ha bisogno e non riesce più ad arrivare alla fine del mese, per pensare seriamente ad agevolare e calmierare gli affitti con l’introduzione della cedolare secca sui redditi da locazione. Eppure, l'importanza di questo provvedimento non sembra così difficile da comprendere.
Sempre il Corriere, poi, ha rilevato che nell’ultimo semestre si è verificata una riduzione dei prezzi nelle grandi città come Milano e Roma – rispettivamente del 5% e 4% - determinata in gran parte da una flessione notevole della capacità di acquisto della fascia media e bassa che si è andata ulteriormente aggravando. Ciò ha provocato, quindi, grosse difficoltà al mercato delle abitazioni poste nelle zone secondarie e/o periferiche. A poco serve a modificare questo trend negativo il fatto che rimanga una richiesta discreta nelle vie principali e per un certo livello di case.
In conseguenza di ciò, si sono, ovviamente, allungati i tempi di vendita (dai sei agli otto mesi) e non è raro che i venditori che non hanno la necessità impellente di realizzare preferiscono rimandare a tempi migliori per evitare di doverlo cedere ad un prezzo notevolmente inferiore a quanto pensato o sperato.
E, se nel nostro paese a seguito della grande diffusione della proprietà edilizia è impensabile un crollo verticale - che si è invece verificato in altri stati dove l’eccesso di offerta ha dato il via ad una vera e propria caduta del mercato immobiliare con conseguenze gravissime per l’intera economia di nazione solidissime fino a quel momento – la situazione non è in ogni caso per niente allegra, in quanto si viene a trovare in difficoltà un settore trainante e determinante per investimenti e sviluppo.
Anche le difficoltà legate alla crescita- che sembrava incontrollabile- dei tassi sui mutui, si sono piano piano ridotte. Così, appare ormai improbabile la possibilità che il mercato sia sconvolto dalla presenza di un’offerta fuori misura di abitazioni poste in vendita da mutuatari non più in grado di far fronte al pagamento delle rate essendo, quindi, costretti a rinunciare al bene casa. Non si è verificata, cioè, la drammatica – e da qualcuno paventata – lievitazione delle insolvenze in conseguenza dell’aumento incontrollato ed incontrollabile delle rate sui mutui variabili, che avevano portato migliaia di famiglie a paventare di dover cedere l’abitazione o vedersela sotto esecuzione da parte della banca.
Una preoccupazione aggiuntiva per il mercato immobiliare è quella che scaturisce dalla scelta – o necessità – degli istituti di credito di erogare i mutui solo in presenza di un reddito solido e garantito da parte dei richiedenti per cui, ovviamente, si provocherà, nonostante assicurazioni delle banche e/o promesse governative, un' ulteriore contrazione della richiesta di abitazioni nelle zone periferiche, o comunque nelle zone di minor pregio, a tutto vantaggio delle locazioni che infatti hanno ripreso vigore ed hanno registrato aumenti già rilevanti nei contratti stipulati e registrati.
Non sono buone le prospettive per l’anno appena iniziato, visto ch,e le previsioni di recessione – sia dei singoli settori che in generale - il livello ancora alto dei valori degli immobili e, come abbiamo visto, l’estrema prudenza delle banche nella concessione del credito impediranno ad una consistente fascia di possibili acquirenti di non affrontare la spesa ed attendere tempi migliori, così come chi avrebbe liquidità da investire preferisce stare alla finestra in attesa di un’ulteriore contrazione dei prezzi.
Non a caso studi effettuati da esperti del settore prevedono che i prezzi scendano ancora dal 3 al 5% nelle zone periferiche delle grandi città (con Milano in posizione peggiore) mentre per quanto riguarda gli hinterland le previsioni peggiori si verificherebbero a Genova (-7%) o Palermo (-6%). Ma è probabile che chi avrebbe possibilità di acquistare attenda ulteriori ribassi.
Viene da pensare che il mercato delle locazioni avrà un ulteriore sviluppo e che siano ormai maturi i tempi, se vogliamo veramente aiutare chi ha bisogno e non riesce più ad arrivare alla fine del mese, per pensare seriamente ad agevolare e calmierare gli affitti con l’introduzione della cedolare secca sui redditi da locazione. Eppure, l'importanza di questo provvedimento non sembra così difficile da comprendere.
martedì 29 gennaio 2008
L'ICI nella Finanziaria 2008 - Maggiore detrazione ICI per la prima casa
Se in occasione delle precedenti uscite abbiamo accennato, in modo sommario ed in linea generale, alle novità per la casa contenute nella finanziaria 2008, con questo numero esaminiamo in particolare ed in maniera più dettagliata, i vari articoli che trattano disposizioni collegate alla casa.
E l’esame non poteva che partire con le nuove disposizioni concernenti l’I.C.I. e più precisamente con quanto previsto dall’art. 1, cc. 5, 7, 8 e 287.
Viene stabilito che dall’imposta comunale sugli immobili dovuta per l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo si detragga – per le abitazioni diverse da quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9 (tale limitazione è stata sostituita durante l’iter del provvedimento a quella, inizialmente prevista, correlata al reddito del contribuente) – un “ulteriore” importo pari all’1,33 per mille della base imponibile (il valore catastale dell’immobile). Le tre categorie catastali escluse dall’agevolazione corrispondono ai seguenti immobili: A/1 = Abitazioni di tipo signorile; A/8 = Abitazioni in ville; A/9 = Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici.
La nuova detrazione viene definita “ulteriore” perché essa si aggiunge a quella già prevista dalla legge nella misura minima di 103,29 €. misura che i Comuni hanno già da tempo facoltà di elevare fino a 258,23 €. (anche limitatamente a categorie di soggetti “in situazioni di particolare disagio economico-sociale”, individuate in delibera) ovvero in misura anche superiore a tale importo, con divieto però – in quest’ultimo caso – di stabilire una aliquota superiore a quella ordinaria per le unità immobiliari tenute a disposizione del contribuente.
L’ulteriore detrazione non può essere superiore a 200 €.. Essa si aggiunge – come detto – alla misura minima di 103,29 euro prevista dalla legge statale, raggiungendo così un importo massimo di 303,29 €. Il tutto deve poi coordinarsi con le delibere comunali; qualora un Comune preveda una detrazione superiore a 303,29 €., troverà applicazione tale più favorevole misura; in caso contrario, il contribuente applicherà la più conveniente (doppia) detrazione “statale”.
Identicamente a quanto già previsto per la detrazione “ordinaria”, si prevede che la nuova detrazione possa essere fruita fino al raggiungimento dell’ammontare dell’imposta dovuta (nel senso che non potrà superare quest’ultimo) e che sia rapportata al periodo dell’anno durante il quale si protrae la destinazione dell’immobile ad abitazione principale. Allo stesso modo, si dispone che, qualora l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale da più soggetti passivi, la detrazione spetti a ciascuno di essi proporzionalmente alla quota per la quale la destinazione medesima si verifica.
Si ricorda che la Finanziaria 2007 è intervenuta sul concetto di abitazione principale ai fini della detrazione Ici, disponendo che per tale si intende, salvo prova contraria, quella di residenza anagrafica (ma è rimasta, nella stessa norma, la definizione originaria della fattispecie, secondo la quale per abitazione principale si intende quella in cui il contribuente e i suoi familiari dimorano abitualmente).
Si prevede poi che la minore imposta che deriva dall’applicazione della nuova detrazione prevista, sia rimborsata dallo Stato ai Comuni secondo specifiche procedure. L’ammontare del trasferimento compensativo è determinato con riferimento alle aliquote e alle detrazioni vigenti al 30.9.’07.
E l’esame non poteva che partire con le nuove disposizioni concernenti l’I.C.I. e più precisamente con quanto previsto dall’art. 1, cc. 5, 7, 8 e 287.
Viene stabilito che dall’imposta comunale sugli immobili dovuta per l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo si detragga – per le abitazioni diverse da quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9 (tale limitazione è stata sostituita durante l’iter del provvedimento a quella, inizialmente prevista, correlata al reddito del contribuente) – un “ulteriore” importo pari all’1,33 per mille della base imponibile (il valore catastale dell’immobile). Le tre categorie catastali escluse dall’agevolazione corrispondono ai seguenti immobili: A/1 = Abitazioni di tipo signorile; A/8 = Abitazioni in ville; A/9 = Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici.
La nuova detrazione viene definita “ulteriore” perché essa si aggiunge a quella già prevista dalla legge nella misura minima di 103,29 €. misura che i Comuni hanno già da tempo facoltà di elevare fino a 258,23 €. (anche limitatamente a categorie di soggetti “in situazioni di particolare disagio economico-sociale”, individuate in delibera) ovvero in misura anche superiore a tale importo, con divieto però – in quest’ultimo caso – di stabilire una aliquota superiore a quella ordinaria per le unità immobiliari tenute a disposizione del contribuente.
L’ulteriore detrazione non può essere superiore a 200 €.. Essa si aggiunge – come detto – alla misura minima di 103,29 euro prevista dalla legge statale, raggiungendo così un importo massimo di 303,29 €. Il tutto deve poi coordinarsi con le delibere comunali; qualora un Comune preveda una detrazione superiore a 303,29 €., troverà applicazione tale più favorevole misura; in caso contrario, il contribuente applicherà la più conveniente (doppia) detrazione “statale”.
Identicamente a quanto già previsto per la detrazione “ordinaria”, si prevede che la nuova detrazione possa essere fruita fino al raggiungimento dell’ammontare dell’imposta dovuta (nel senso che non potrà superare quest’ultimo) e che sia rapportata al periodo dell’anno durante il quale si protrae la destinazione dell’immobile ad abitazione principale. Allo stesso modo, si dispone che, qualora l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale da più soggetti passivi, la detrazione spetti a ciascuno di essi proporzionalmente alla quota per la quale la destinazione medesima si verifica.
Si ricorda che la Finanziaria 2007 è intervenuta sul concetto di abitazione principale ai fini della detrazione Ici, disponendo che per tale si intende, salvo prova contraria, quella di residenza anagrafica (ma è rimasta, nella stessa norma, la definizione originaria della fattispecie, secondo la quale per abitazione principale si intende quella in cui il contribuente e i suoi familiari dimorano abitualmente).
Si prevede poi che la minore imposta che deriva dall’applicazione della nuova detrazione prevista, sia rimborsata dallo Stato ai Comuni secondo specifiche procedure. L’ammontare del trasferimento compensativo è determinato con riferimento alle aliquote e alle detrazioni vigenti al 30.9.’07.
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