Piano Casa e condominio

In questi giorni il Premier Silvio Berlusconi ha proposto un piano casa. A suo dire, lo scopo dell'intervento è di rimettere in moto il settore dell’edilizia, particolarmente colpito dalla crisi che attanaglia l’economia mondiale ed in particolare quella del nostro Paese. Nel quale, nonostante le professioni di ottimismo dello stesso Primo Ministro, la recessione stessa provocherebbe secondo fonti autorevoli delle associazioni dei costruttori la perdita di ben 250.000 posti di lavoro.
Ovviamente è particolarmente difficile in questo momento sulla base delle scarse notizie riportate dai giornali comprendere quali saranno i termini esatti di questo provvedimento, per cui dobbiamo limitarci a dare un parere legato esclusivamente all’aspetto generale della proposta con particolare riferimento alla parte che potrebbe riguardare gli edifici in condominio.
Pare evidente, in primo luogo, che alcune delle ventilate possibilità concesse ai cittadini – nel caso specifico ai condomini – contrasterebbero con quanto previsto dal codice civile (e probabilmente dai rogiti, regolamenti contrattuali, etc.) come nell’ipotesi di poter rialzare addirittura gli edifici di un piano con palese ed evidente conflitto con il diritto di sopraelevazione attualmente in vigore.
Ma l’effetto più dirompente per il condominio sarebbe quello di modificare e stravolgere la qualità della vita ed il corretto uso delle parti comuni condominiali che indubbiamente verrebbero stravolte dalla creazione di nuove unità immobiliari o semplicemente dalla modifica “liberalizzata” di altre.
Parrebbe facile capire – forse basterebbe un minimo di buon senso, oppure semplicemente essere od essere stati condomini – che l’aumento di unità immobiliari oppure le variazioni di destinazione (in particolare quelle relative ai fondi commerciali trasformati in appartamenti) comportano difficoltà enormi per tutta una serie di motivi connessi con la necessità di abbinare all’abitazione servizi e infrastrutture necessari ed indispensabili. Come non comprendere che diventa un problema, qualche volta veramente di difficile soluzione, la creazione di nuove linee per campanelli e citofoni, l’installazione di contatori del gas e relative tubazioni di adduzione, l’inserimento di nuove cassette postali in spazi appositamente creati per il numero di unità immobiliari previste in costruzione, l’allacciamento a fosse biologiche e pozzetti realizzate per un certo numero di appartamenti ed infine la complicata situazione dei parcheggi nelle aree condominiali spesso appena sufficienti per gli originari residenti?
Tuttavia, sotto questo aspetto, il provvedimento annunciato porterebbe soltanto un aggravio ulteriore in quanto – anche se certe regioni ora protestano – già le amministrazioni locali autorizzavano il frazionamento di un appartamento in due o più unità immobiliari usufruendo del semplicissimo provvedimento delle D.I.A. (dichiarazione inizio attività) senza alcuna necessità di autorizzazione assembleare ed in barba ai diritti di coloro i quali avevano acquistato la propria casa in determinate condizioni e con specifiche caratteristiche. E, cosa anche peggiore, alla faccia di qualsiasi programmazione dello sviluppo urbanistico e delle infrastrutture necessarie!
Torneremo sull’argomento quando avremo notizie più precise ma, in tutti i casi, non è così che si rimette in modo il mercato e non è così che si risolve la questione casa.

Edilizia in crisi. E non si riprenderà presto

L’anno che si è appena chiuso ha segnato una crisi profonda delle compravendite immobiliari, che da circa 805.000 del precedente anno 2007 sono scese a 650.000 del 2008 con una flessione di circa il 20%, come risulta da un’indagine condotta dal Corriere della Sera. Contemporaneamente scendono i prezzi delle case, che, tuttavia, non subiscono un crollo, ma le vendite sono estremamente fredde anche se l’Euribor è sceso in modo talmente rilevante da raggiungere i minimi storici – anche se i tassi dei mutui variabili non fanno altrettanto – e le erogazioni avvengono in modo limitatissimo.
Sempre il Corriere, poi, ha rilevato che nell’ultimo semestre si è verificata una riduzione dei prezzi nelle grandi città come Milano e Roma – rispettivamente del 5% e 4% - determinata in gran parte da una flessione notevole della capacità di acquisto della fascia media e bassa che si è andata ulteriormente aggravando. Ciò ha provocato, quindi, grosse difficoltà al mercato delle abitazioni poste nelle zone secondarie e/o periferiche. A poco serve a modificare questo trend negativo il fatto che rimanga una richiesta discreta nelle vie principali e per un certo livello di case.
In conseguenza di ciò, si sono, ovviamente, allungati i tempi di vendita (dai sei agli otto mesi) e non è raro che i venditori che non hanno la necessità impellente di realizzare preferiscono rimandare a tempi migliori per evitare di doverlo cedere ad un prezzo notevolmente inferiore a quanto pensato o sperato.
E, se nel nostro paese a seguito della grande diffusione della proprietà edilizia è impensabile un crollo verticale - che si è invece verificato in altri stati dove l’eccesso di offerta ha dato il via ad una vera e propria caduta del mercato immobiliare con conseguenze gravissime per l’intera economia di nazione solidissime fino a quel momento – la situazione non è in ogni caso per niente allegra, in quanto si viene a trovare in difficoltà un settore trainante e determinante per investimenti e sviluppo.
Anche le difficoltà legate alla crescita- che sembrava incontrollabile- dei tassi sui mutui, si sono piano piano ridotte. Così, appare ormai improbabile la possibilità che il mercato sia sconvolto dalla presenza di un’offerta fuori misura di abitazioni poste in vendita da mutuatari non più in grado di far fronte al pagamento delle rate essendo, quindi, costretti a rinunciare al bene casa. Non si è verificata, cioè, la drammatica – e da qualcuno paventata – lievitazione delle insolvenze in conseguenza dell’aumento incontrollato ed incontrollabile delle rate sui mutui variabili, che avevano portato migliaia di famiglie a paventare di dover cedere l’abitazione o vedersela sotto esecuzione da parte della banca.
Una preoccupazione aggiuntiva per il mercato immobiliare è quella che scaturisce dalla scelta – o necessità – degli istituti di credito di erogare i mutui solo in presenza di un reddito solido e garantito da parte dei richiedenti per cui, ovviamente, si provocherà, nonostante assicurazioni delle banche e/o promesse governative, un' ulteriore contrazione della richiesta di abitazioni nelle zone periferiche, o comunque nelle zone di minor pregio, a tutto vantaggio delle locazioni che infatti hanno ripreso vigore ed hanno registrato aumenti già rilevanti nei contratti stipulati e registrati.
Non sono buone le prospettive per l’anno appena iniziato, visto ch,e le previsioni di recessione – sia dei singoli settori che in generale - il livello ancora alto dei valori degli immobili e, come abbiamo visto, l’estrema prudenza delle banche nella concessione del credito impediranno ad una consistente fascia di possibili acquirenti di non affrontare la spesa ed attendere tempi migliori, così come chi avrebbe liquidità da investire preferisce stare alla finestra in attesa di un’ulteriore contrazione dei prezzi.
Non a caso studi effettuati da esperti del settore prevedono che i prezzi scendano ancora dal 3 al 5% nelle zone periferiche delle grandi città (con Milano in posizione peggiore) mentre per quanto riguarda gli hinterland le previsioni peggiori si verificherebbero a Genova (-7%) o Palermo (-6%). Ma è probabile che chi avrebbe possibilità di acquistare attenda ulteriori ribassi.
Viene da pensare che il mercato delle locazioni avrà un ulteriore sviluppo e che siano ormai maturi i tempi, se vogliamo veramente aiutare chi ha bisogno e non riesce più ad arrivare alla fine del mese, per pensare seriamente ad agevolare e calmierare gli affitti con l’introduzione della cedolare secca sui redditi da locazione. Eppure, l'importanza di questo provvedimento non sembra così difficile da comprendere.