Si è per il momento infranto il sogno della maggior parte delle famiglie toscane, ma soprattutto di giovani coppie, che mettevano al primo posto dei loro desideri una casa di nuova costruzione in una bella zona – possibilmente residenziale – e, magari, dotata di garage e giardino. La crisi ha contribuito notevolmente, anche se i primi segnali si rilevavano già precedentemente, ad infrangere questa speranza ed alle difficoltà già notevoli provocate dai costi dei mutui si sono aggiunti i problemi creati dalla consistente incidenza del carico fiscale che grava in modo molto più alto sulle nuove costruzioni che nei confronti di quelle usate. Si tratta di un rapporto di tre ad uno (per semplificare da circa il 10% per le nuove case al 3% per quelle usate) che in tempi di difficoltà economiche e di accesso ai mutui sono pur sempre un carico non indifferente per gli eventuali acquirenti. La conseguenza più importante e gli effetti più rilevanti sono che, praticamente, il mercato delle nuove abitazioni è del tutto fermo anche se gli effetti recessivi sono sentiti da tutto il comparto dell’edilizia con prospettive certamente non rosee per tutto il corrente anno. Già nel corso dello scorso anno 2008 le compravendite avevano registrato una flessione consistente – a due cifre – con punte di oltre il 18% in meno per la provincia ed un risultato di quasi il 14% di riduzione per i capoluoghi per gli acquisti effettuati senza ricorso ai mutui, mentre ancora più significativa è la flessione delle compravendite che si avvalgono dell’aiuto delle banche scese nel corso dello stesso anno di oltre il 27%. Tutto ciò dimostra che ad una chiara difficoltà di accedere ai mutui per un diverso atteggiamento delle banche, chi acquista una casa preferisce un atteggiamento prudenziale, confermato anche dalla lunghezza dei mutui stessi (allungata di oltre il 2%) od usufruire di risorse proprie.
Altro dato significativo è quello che riguarda la durata delle trattative che sono passate da circa tre a sei mesi ed oltre evidenziando la volontà del venditore di ottenere dalla cessione del bene il massimo possibile – il più vicino alle valutazioni del 2008 – e quella dell’acquirente di ottenere il massimo sconto. Risultato di tutto ciò è il sostanziale ristagno delle trattative e la consistente riduzione delle quotazioni immobiliari per il settore delle abitazioni che scende di un 12% nei capoluoghi e di un 15% nella provincia (rispettivamente –17% e –15% per il comparto commerciale) ed una flessione impressionante del fatturato delle agenzie immobiliari sceso in generale di oltre il 20% ed una situazione più grave per la nostra città che raggiunge il 25%, con punte di oltre il 30% nel terzo trimestre dell’anno 2008.
E’ evidente che questa situazione è ancora più rilevante e drammatica ove si consideri che nell’economia del paese – e le nostre zone non fanno eccezione – il settore dell’edilizia è da sempre considerato determinante per le sorti dell’intero sistema socio-economico italiano e la crisi di questo settore è indicativa delle difficoltà della nazione nel suo insieme. Ai grossi problemi occupazionali che si vengono a determinare (oltre agli addetti al settore edile si deve considerare anche tutto l’indotto ed i servizi ad esso collegati) si creeranno non poche difficoltà per la maggior parte dei comuni italiani che spesso, forse troppo, hanno basato i propri bilanci sulle entrate degli oneri urbanistici non preoccupandosi di intervenire con provvedimenti strutturali per la conduzione amministrativa e meno che mai con una sana politica di riduzione dei costi.
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venerdì 29 maggio 2009
martedì 4 novembre 2008
In crisi il mercato immobiliare
E’ sotto gli occhi di tutti in modo palese come la grave crisi del mercato immobiliare, scoppiata con una virulenza inaudita negli Stati Uniti, sia ormai arrivata anche nel nostro paese. Ciò ha creato enormi difficoltà ad un comparto determinante per la nostra economia. Ovviamente, Firenze e provincia non potevano essere esenti dalle difficoltà generali ed i primi allarmanti segnali e scricchiolii provocano un allarme diffuso e preoccupazioni sul futuro non indifferenti.
Se fino ad oggi nelle nostre zone questo comparto economico si era barcamenato riuscendo a superare difficoltà palesi in altre zone del paese, ora la situazione è completamente cambiata ed i venti di recessione si fanno sentire in modo sensibile anche da noi.
Circa il 3% in meno di vendite in città- il dato peggiore da dieci anni a questa parte- è quello che risulta da un rapporto di Scenari Immobiliari. Qui si fotografa la situazione prima del verificarsi della crisi economica, la quale proietta come è naturale ombre sinistre su quello che sarà l’andamento del mercato immobiliare nel corso del prossimo anno 2009 tenendo conto che le famiglie a reddito medio-basso non sono più in condizione di accedere al mercato immobiliare. Acquistare quindi casa, sia per le maggiori difficoltà nell’accesso al mutuo creato dalle banche che per l’impossibilità di avere la certezza di poter far fronte alla rata in conseguenza della precarietà del lavoro, diventerà per tali categorie niente più che un sogno.
La questione poi è di primaria importanza per tutti i comuni che hanno basato il proprio bilancio sullo sviluppo urbanistico e le costruzioni, creando ovviamente le condizioni favorevoli alla formazione del deficit delle finanze pubbliche allorquando questo strumento – ripeto legato allo sviluppo del mercato immobiliare – si è trovato a fare i conti con una congiuntura negativa di enorme portata che ne ha limitata l’espansione.
E’ chiaro ormai a tutti (forse lo è meno per la politica e gli amministratori pubblici) che non è più possibile considerare gli oneri urbanistici quasi una partita fissa delle entrate comunali, in quanto sarebbe come fondare sviluppo e servizi dell’ente locale sulle difficoltà di un mercato che, indipendentemente dalla contingente negativa situazione economica, sembra avviato verso una saturazione dell’offerta che fatalmente cambierà e di molto i bilanci comunali.
Non è un caso quello che si è verificato nel Comune di Campi Bisenzio, dove problematiche di carattere giudiziario hanno bloccato il settore urbanistico e provocato un indebitamento notevole, se rapportato alla popolazione, che corrisponde a circa €. 285,00 di gravame per ciascun cittadino, neonati compresi e prospettive difficili per il futuro di questa comunità.
Speriamo che la notizia delle indagini della Magistratura in alcuni Comuni della provincia di Firenze sulla questione dei “derivati” non sia indicativa della nuova tendenza di trovare risorse fuori dai normali canali, perché ciò potrebbe essere indicativo di difficoltà tali da suggerire soluzioni ben poco in linea con l’etica richiesta ai pubblici amministratori che non possono trasformarsi in “giocatori” di borsa.
Se fino ad oggi nelle nostre zone questo comparto economico si era barcamenato riuscendo a superare difficoltà palesi in altre zone del paese, ora la situazione è completamente cambiata ed i venti di recessione si fanno sentire in modo sensibile anche da noi.
Circa il 3% in meno di vendite in città- il dato peggiore da dieci anni a questa parte- è quello che risulta da un rapporto di Scenari Immobiliari. Qui si fotografa la situazione prima del verificarsi della crisi economica, la quale proietta come è naturale ombre sinistre su quello che sarà l’andamento del mercato immobiliare nel corso del prossimo anno 2009 tenendo conto che le famiglie a reddito medio-basso non sono più in condizione di accedere al mercato immobiliare. Acquistare quindi casa, sia per le maggiori difficoltà nell’accesso al mutuo creato dalle banche che per l’impossibilità di avere la certezza di poter far fronte alla rata in conseguenza della precarietà del lavoro, diventerà per tali categorie niente più che un sogno.
La questione poi è di primaria importanza per tutti i comuni che hanno basato il proprio bilancio sullo sviluppo urbanistico e le costruzioni, creando ovviamente le condizioni favorevoli alla formazione del deficit delle finanze pubbliche allorquando questo strumento – ripeto legato allo sviluppo del mercato immobiliare – si è trovato a fare i conti con una congiuntura negativa di enorme portata che ne ha limitata l’espansione.
E’ chiaro ormai a tutti (forse lo è meno per la politica e gli amministratori pubblici) che non è più possibile considerare gli oneri urbanistici quasi una partita fissa delle entrate comunali, in quanto sarebbe come fondare sviluppo e servizi dell’ente locale sulle difficoltà di un mercato che, indipendentemente dalla contingente negativa situazione economica, sembra avviato verso una saturazione dell’offerta che fatalmente cambierà e di molto i bilanci comunali.
Non è un caso quello che si è verificato nel Comune di Campi Bisenzio, dove problematiche di carattere giudiziario hanno bloccato il settore urbanistico e provocato un indebitamento notevole, se rapportato alla popolazione, che corrisponde a circa €. 285,00 di gravame per ciascun cittadino, neonati compresi e prospettive difficili per il futuro di questa comunità.
Speriamo che la notizia delle indagini della Magistratura in alcuni Comuni della provincia di Firenze sulla questione dei “derivati” non sia indicativa della nuova tendenza di trovare risorse fuori dai normali canali, perché ciò potrebbe essere indicativo di difficoltà tali da suggerire soluzioni ben poco in linea con l’etica richiesta ai pubblici amministratori che non possono trasformarsi in “giocatori” di borsa.
mercoledì 15 ottobre 2008
Cosa sarà del mercato immobiliare?
Ho letto con vivo interesse sull’ultimo numero di Metropoli Campi Bisenzio l’editoriale del direttore Fabrizio Nucci. Nell’articolo cui mi riferisco si evidenziava come la crisi internazionale abbia colpito anche quelle cattedrali del consumismo che sono i centri commerciali, sorti in maniera abnorme in questi ultimi anni nella Piana.
In sostanza, è questa la mia interpretazione, che ritengo rifletta il pensiero espresso da Nucci: il moltiplicarsi senza limiti di questi “megastores” non ha fatto altro che trasformare un mercato sfrenato in una sorta di mostro che alla fine è costretto a mangiare se stesso. Un liberismo privo di limiti che alla lunga ha praticamente distrutto il commercio di vicinato svuotando di fatto i centri storici, i quali hanno visto scomparire un tessuto non solo economico, ma anche sociale.
Mi è venuto spontaneo trasferire le stesse considerazioni al mercato immobiliare ed al mondo della casa in generale, in quanto per alcuni aspetti si riscontrano le stesse situazioni e, conseguentemente, si potrebbero trarre valutazioni finali di analogo contenuto. Il continuo aumento del numero delle costruzioni ha raggiunto un limite tale, indipendentemente dalle difficoltà momentanee connesse alla lievitazione dei tassi di interesse sui mutui che frenano le vendite, da rischiare di raggiungere la saturazione della possibile richiesta. Un altro pericolo legato a ciò potrebbe essere il blocco o comunque il contrarsi di una richiesta di alloggi tale da provocare la stasi dell’intero settore immobiliare.
Non si è valutato in modo corretto che ormai oltre l’80% degli italiani risulta proprietario della propria casa, che da tempo il settore delle locazioni vive una situazione di disagio (e per l’alto livello della tassazione sul bene casa e per l’assurda lunghezza delle procedure di sfratto per morosità) che impedisce - o comunque riduce notevolmente - l’interesse di questo tipo di investimento. Infine è stato trascurato come il mondo del lavoro non offra più garanzie di stabilità economica per i giovani che dovrebbero e potrebbero essere i primi destinatari del mercato immobiliare.
Arriveremo, se non siamo già arrivati, al punto di avere un numero di abitazioni molto elevato in relazione al potenziale mercato di acquirenti con conseguenze negative per un intero comparto economico – quello edile – ed effetti disastrosi per gli enti locali che spesso, forse troppo, hanno basato i loro bilanci sulle entrate degli oneri urbanistici.
In definitiva, un mercato che non ha saputo trovare al proprio interno quelle programmazioni capaci di rispondere correttamente alla domanda, diversificando di volta in volta la tipologia degli immobili in funzione della richiesta.
Non è un caso che nei primi sei mesi dell’anno 2008 le vendite siano calate del 12/14% ed il costo degli immobili sceso mediamente del 2,7%. Che sia un segnale da recepire e valutare?
Antonio Esposito
In sostanza, è questa la mia interpretazione, che ritengo rifletta il pensiero espresso da Nucci: il moltiplicarsi senza limiti di questi “megastores” non ha fatto altro che trasformare un mercato sfrenato in una sorta di mostro che alla fine è costretto a mangiare se stesso. Un liberismo privo di limiti che alla lunga ha praticamente distrutto il commercio di vicinato svuotando di fatto i centri storici, i quali hanno visto scomparire un tessuto non solo economico, ma anche sociale.
Mi è venuto spontaneo trasferire le stesse considerazioni al mercato immobiliare ed al mondo della casa in generale, in quanto per alcuni aspetti si riscontrano le stesse situazioni e, conseguentemente, si potrebbero trarre valutazioni finali di analogo contenuto. Il continuo aumento del numero delle costruzioni ha raggiunto un limite tale, indipendentemente dalle difficoltà momentanee connesse alla lievitazione dei tassi di interesse sui mutui che frenano le vendite, da rischiare di raggiungere la saturazione della possibile richiesta. Un altro pericolo legato a ciò potrebbe essere il blocco o comunque il contrarsi di una richiesta di alloggi tale da provocare la stasi dell’intero settore immobiliare.
Non si è valutato in modo corretto che ormai oltre l’80% degli italiani risulta proprietario della propria casa, che da tempo il settore delle locazioni vive una situazione di disagio (e per l’alto livello della tassazione sul bene casa e per l’assurda lunghezza delle procedure di sfratto per morosità) che impedisce - o comunque riduce notevolmente - l’interesse di questo tipo di investimento. Infine è stato trascurato come il mondo del lavoro non offra più garanzie di stabilità economica per i giovani che dovrebbero e potrebbero essere i primi destinatari del mercato immobiliare.
Arriveremo, se non siamo già arrivati, al punto di avere un numero di abitazioni molto elevato in relazione al potenziale mercato di acquirenti con conseguenze negative per un intero comparto economico – quello edile – ed effetti disastrosi per gli enti locali che spesso, forse troppo, hanno basato i loro bilanci sulle entrate degli oneri urbanistici.
In definitiva, un mercato che non ha saputo trovare al proprio interno quelle programmazioni capaci di rispondere correttamente alla domanda, diversificando di volta in volta la tipologia degli immobili in funzione della richiesta.
Non è un caso che nei primi sei mesi dell’anno 2008 le vendite siano calate del 12/14% ed il costo degli immobili sceso mediamente del 2,7%. Che sia un segnale da recepire e valutare?
Antonio Esposito
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